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特价房频频来袭,抄底捡漏重点看这几个区域

2019-09-10 作者:房小秘 来源:凤凰网房产郑州站 点击 评论

文章开篇,我们来了解一下影响房地产市场的几个因素:

一、政策端

我国的房地产市场与其他国家不同,在我国,房地产市场的政策决定权远远大于市场决定权,宏观政策是影响房地产市场的首要因素。2016年中央经济工作会议上一句“房住不炒”就决定了未来几年的房地产市场风向,不管是去年的731政治局会议“坚决遏制房价上涨”还是今年的730政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,都是紧紧围绕这个主基调来定调的。这就意味着楼市调控至少在未来两到三年是不会有放松的,结合到“一城一策”,“稳地价、稳房价、稳预期”就成了各省份楼市调控的主要方向。

落地到郑州,尤其是在十一届少数民族运动会风口上,郑州会更加谨慎,求安,市场上各种操作也会陆续收紧。

二、房企端

对于市场的风口,开发商的敏感度是最高的,很多房企都推出了一些特价房甩货。730会议后,富力被传出不再拿地,雅居乐被爆出第三季度要降价销售,而就在前几天,万科也放出裁员的消息,并且直言不会在三四线拿地了,恒大各个城市也都打出了打折促销的房源,时代中国被曝出公司强制全员卖房……这些都是市场不乐观的重要信号。

三、融资端

融资端关系到开发商的钱袋子问题。进入8月份,各种房地产金融政策不断收紧,银监会对于房企的信托业务有了几次约谈、警示,涉及到房企的信托融资渠道接下来会被基本叫停,再加上海外融资的一个变相收紧,资金端被一次次逐步收紧,无疑是给各开发商一个雪上加霜,直接断粮,开发商的现金流状况非常严峻。尤其是一些原本融资渠道就窄的小开发商,搞不到钱就只能进行民间融资,利息越滚越大,最后濒临绝境,直接宣布破产。

综合以上三个方面,接下来房地产市场的趋势就非常清晰了,整体以稳为主,但各个城市和区域会有分化。就像大连发布的滞涨令一样,房价不准涨,但也不能跌破5%。如果降价比较普遍或者降价幅度比较大的话,就会像融创大河宸院一样引发大规模的维权事件。郑州的整体市场表现还是以稳为主,但各个区域房价会有分化,个别楼盘的房价将适当回调,特价房频出、甩货也将会是大概率事件,比如泉舜上城在前几年房价暴击2万大关,如今开盘也只有1.6+万元/㎡,碧桂园西湖、融创中原大观、五龙新城等都有不同程度的价格回调,这些楼盘都是在2016年市场失控的时候将房价定的虚高而如今陷入市场被动的局面。

另外,如果你用心留意的话,你会发现,郑州下半年以后土拍市场降温非常明显,尤其是最近,大量远郊区域土地挂牌出让,还出现流拍现象。因为有政策端严控,房价受限,再好的地块也卖不上价,所以,核心区土地大概率不会大量集中供应了,即便有少量供应也大都是商业、安置房用地或者前期定向好的城改用地。

那么,如果远郊土地的供应量上来,房价出现松动的可能性比较大,例如,平原新区、荥阳区域、南港等远郊区域,价格越来越低,也越来越不好卖,所以,如果资金不太多的情况下,在主城区买个两房或者一房小户型会更安全一些,要么就贴着主城区买四环以内,地缘性自住无所谓。

由于主城核心区的土地供应少,新房房源越来越紧缺,房价也将会是最坚挺的。比如金水北区,美盛教育港湾、万科江山府、美景美境、瀚海思念城房价都在1.7-2.2万左右,还有待入市的瀚宇天悦湾等楼盘价格都不会太低了。

而像管南、惠济、高新区、滨河国际新城,这几个区域的供应量都比较大,个别区域房价虚高,所以,房价回调、出特价房的概率比较大,有置业打算的小伙伴可以重点关注这几个区域。

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